文 | 徐雅琳

从央行、匠心引领金融监管总局、筑梦质先住建部三部门联手打造的齐鲁“城市房地产融资协调机制”确保项目交付，到北上广深等一线城市纷纷降低首付、楼市利率，匠心引领并减少住房公积金贷款规模以促进销售，筑梦质先再到包括福州、齐鲁南昌、楼市青岛在内的匠心引领20多个城市取消房贷利率下限，这一系列举措都预示着楼市正在回暖。筑梦质先

随着2024年楼市政策暖风频吹，齐鲁山东各地市纷纷出台利好政策，楼市以激活房地产市场，匠心引领助力房企发展。筑梦质先与此同时，齐鲁一年一度的“6·18”大促也即将拉开帷幕，成为房企展示实力、吸引购房者的重要舞台。

作为全国范围新政策之后的第一次“检验”，在这场楼市盛宴中，谁将拔得头筹？谁将凭借出色的营销策略和优质的产品服务赢得购房者的青睐？山东楼市在这一关键时刻的精彩表现又将如何？

降低首付比例与利率，激活市场活力

进入2024年，楼市政策宽松程度几乎与2014年前后相当，购房门槛也降至近十年来的最低水平。自5月18日起，山东16个地市全面取消了首套和二套住房的商业性个人住房贷款利率政策下限，并将个人住房贷款最低首付款比例调整至全国最低政策水平。

人民银行山东省分行积极响应总行房地产金融新政，会同相关部门迅速行动，根据相关政策文件要求，结合当地实际情况，实施了商业性个人住房贷款利率下限和最低首付比例的调整。这一调整使得山东省内新发放的首套商业性个人住房贷款最低首付比例由原先的20%下调至15%，二套房的最低首付比例则由30%降至25%。同时，首套和二套住房的商业性个人住房贷款利率也取消了下限，由各金融机构根据市场化、法治化原则，结合机构经营情况和客户风险状况等因素，自主确定每笔贷款的具体利率水平。

这一系列政策的实施，无疑为山东省乃至全国的房地产市场注入了新的活力，也为购房者提供了更多的选择和便利。市场预计，随着政策的持续深化和落地，中国房地产市场将迎来更加健康、稳定的发展。

以青岛市为例，青岛市推出按区（市）“认房不认贷”政策，将首套认定范围由全市缩小至区（市）。居民家庭只要在购房所在区（市）无房，即可享受首套首付比例、贷款利率下调等优惠政策，大幅扩大政策受益面，进一步降低购房成本，提升市场活跃度，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

此外，青岛市还将进一步降低居民住房消费门槛和贷款成本，更好满足居民合理购房需求。其中将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，银行机构结合自身经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平，实现房贷利率完全市场化。

“5·17”楼市新政后，济南银行机构再次下调首套房商贷利率，助力楼市“回春”。

5月17日，《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。此后，济南各银行首套房贷利率由3.75%降至3.55%，二套由4.15%降至3.95%。

近日，从济南多家银行机构获悉，银行收到的通知上提到，住宅类按揭贷款，首套房首付比例不低于15%，按揭贷款利率执行标准不低于相应期限LPR利率减50个基点；二套房首付比例不低于25%，二套房按揭贷款利率执行标准不低于相应期限LPR利率。商业类（含公寓）按揭贷款，利率执行标准不低于相应期限LPR利率加60个基点。LPR利率靠档，一年期（含）以下贷款利率定价基准为一年期LPR利率，一年期以上贷款利率定价基准为五年期LPR利率。上述标准自6月5日起执行。

这也意味着，从6月5日起，济南市新申请住房按揭贷款的客户执行3.45%，二套房商贷利率不在调整范围。

这一系列政策的实施，无疑为山东省乃至全国的房地产市场注入了新的活力，也为购房者提供了更多的选择和便利。对于购房者而言，购房门槛降低、购房成本减少，使得更多人有机会实现购房梦想。

力推高品质住宅转向“质”的追求

当下大部分房子同质化严重，市场需求孱弱，即便大力建设，也不能有好的市场和溢价空间了，房地产进入到迭代升级的阶段，那目前稀缺、人们急需的高品质住宅就成为从上到下的共识。

最近几年，高品质住宅从国家到各个地方都在频频提及。

改善客户需要高品质住宅，市场需要高品质住宅支撑起楼市，引领下一个房地产阶段，2023年，山东省出台了《山东省高品质住宅开发建设指导意见》（下文简称《意见》）。

《意见》在提到高品质住宅内涵时，有一段表述，即：高品质住宅应符合高质量发展要求，具备质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的“好房子”。

目前，高品质住宅建设还处于起步阶段，具备的安全耐久、健康舒适、资源节约、环境宜居等优良特质还不被社会认知，消费者对高品质住宅的感知度还不够高。近期，济南、青岛等地相继出台针对购买高品质住宅住房的公积金贷款规定。这就意味着，如果购房者购买的是高品质住宅，那么贷款额度还会上浮。

在济南，购买高品质住宅申请公积金贷款的：一人缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度60万元；两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高贷款额度96万元。在青岛，购买新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅，住房公积金贷款额度可上浮20%；在枣庄，购买装配式住宅或高品质住宅的，最高贷款额度上浮20%；在日照，使用住房公积金贷款购买装配式住宅、高品质住宅，最高贷款额度上浮20%；在滨州，贷款职工购买高品质住宅申请住房公积金贷款的，最高贷款额度上浮20%。

在烟台，购买新建装配式住宅、被动式超低能耗自住住宅（二星级及以上绿色建筑标准）等高品质住宅的，住房公积金个人住房贷款最高额度调整为90万元；在济宁，购买高品质住宅的职工家庭，住房公积金贷款最高额度提高至90万元。

在潍坊，购买高品质住宅的，可以在相关政策的基础上各提高10万元；在德州，购买德州市行政区域内新建高品质住宅使用住房公积金贷款，在原有最高贷款额度的基础上增加10万元。

在临沂，符合住房公积金贷款条件职工购买高品质住宅的，贷款额度上限在原有基础上上浮10万元，即单职工贷款额度最高上限60万元，双职工贷款额度最高上限90万元；多子女家庭购买高品质住宅的，可以同时享受多子女家庭公积金贷款额度上浮政策。叠加后，单缴存职工二孩家庭最高贷款额度70万元、三孩及以上家庭最高贷款额度80万元；双职工二孩家庭最高贷款额度100万元、三孩及以上家庭最高贷款额度110万元。

可以说，以后在山东，高品质住宅可以享受到的利好将大大高于普通住宅。

随着房地产市场步入重视品质的新阶段，山东各地纷纷表达对高品质住宅的坚定支持与积极探索，这无疑为市场各方注入了强大的信心。这一趋势正悄然引导山东的楼市从单纯追求数量增长，平稳地转向对质量的精致追求。

为了构建新兴的房地产市场模式，房地产企业亟需更新其传统观念。在这个过程中，即将到来的“6·18”成了一个重要的检验节点，各大房企将展示他们在品质提升方面的阶段性成果。

为此，界面山东特别策划“匠心引领，筑梦6·18”专题，重点关注山东楼市在这一节点上的动态和趋势。通过深入挖掘山东各大房企及其项目的最新动态，专题不仅为购房者和市场需求方提供全面的市场信息，同时也期望能深入洞察这个特殊时期的山东楼市现状。我们期待看到，作为供给方的各大房企如何在这个竞争激烈的市场中脱颖而出，各展所长，从市场中抓住更多的商机。

在这个盛夏六月，山东楼市即将迎来一场盛大的年中角逐，让我们共同期待这场精彩纷呈的楼市盛宴。